萝岗区代理租赁合同纠纷律师事务所来电洽谈「广州合拓」余罪第二季结局

广州擅自转租的合同无效还是可撤销？

张静律师解答：擅自转租的合同属于无效合同。

判z决书节选：

本院认为，关于争议焦点一，梁某与杨某签订的涉案门面转让协议是否有效。《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”梁某与城某公司在门面租赁合同中约定，梁某未经城某公司的书面认可或同意，不得擅自转租或转让、借用门面给他人。本案中，梁某未经城某公司同意擅自将涉案门面转租给杨某，属于无权处分，且事后城某公司未予追认，根据上述法律规定，梁某与杨某签订的涉案门面转让协议无效。因此，法z院认定涉案门面转让协议无效。

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广州承租z人提前解除合同，除了押金不退还有其他赔偿吗？

张静律师解答：要看合同约定。一般租赁合同都约定提前解除合同只需要押金不退，但也有租赁合同约定还要赔偿其他损失的，这就需要签订租赁合同的时候看清楚合同条款。如下面这个案件，合同约定承租z人提前解除合同的，除了押金不退，还要赔偿实际损失，终法z院判z决空置期间的租金和再次出租的租金差价损失，承租z人都要赔偿。

判z决书节选：

双方《租赁合同》第十条第3款“乙方提前终止合同的,甲方有权不退还履约保证金给乙方,并赔偿甲方的实际损失”的约定,潘某有权不退还履约保证金给华某公司，并要求华某公司赔偿实际经济损失。

本院认为:本案争议焦点是关于因华某公司单方解除合同给潘某造成的实际经济损失的认定问题。本案中,华某公司承租涉案房屋的租赁期限为2010年9月1日至2018年10月31日,期间因华某公司违约导致租赁合同提前解除。华某公司于2016年6月搬离后,潘某于2016年11月才将涉案房屋租赁出去,故2016年7月至2016年10月期间的租金损失属于潘某的实际损失,法z院参照租赁合同约定标准认定潘某在2016年7月至2016年10月期间的损失为32640元正确,本院予以维持。此外,潘某之所以在华某公司的租赁期限内再次将涉案房屋出租,完全是由华某公司违约提前解除租赁合同所致。如华某公司可依约承租至租赁期限届满之日,则潘某既无需再次出租涉案房屋,亦可按其与华某公司之间租赁合同的约定收取租金。故曾某于2016年11月承租涉案房屋与华某公司承租涉案房屋之间的租金差额76772元,亦为潘某的实际损失。综合上述分析认定,本院认为,因华某公司单方解除合同给潘某造成的实际经济损失为32640元+76772元=109412元。判z决华某公司赔偿潘某损失109412元。

广州承租商铺后因消防验收被罚款，能要求出租z人赔偿吗？

张静律师解答：如无法通过消防验收的原因，如果是出租z人的原因，就要赔偿，如果是承租z人自己的原因，出租z人就不用赔偿。如下面这个案件，商铺无法通过消防验收的原因是疏散距离不符合法律规定，而这时无法通过装修来改变的，导致承租z人被罚款。终法z院支持赔偿罚款的一半。

判z决书节选：

至于韩某公司要求广州华某超市向其赔偿行政罚款损失30000元的诉请。由于该罚款的产生一方面是由于广州华某超市未能及时解决涉讼商铺消防问题、未能提供合格的商铺供韩某公司使用导致；另一方面是由于韩某公司在2013年8月已收悉番禺消防大队作出的消防审核意见书，清楚涉讼商铺存在消防问题，而在与广州华某超市沟通无果的情况下，仍持续经营至2015年，导致于2015年4月15日受到行政处罚。因此，该罚款的产生，双方当事人均有责任，法z院酌情支持广州华某超市向韩某公司赔偿15000元罚款损失。

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广州以租代售的商铺托管合同超过20年租金部分能退吗？

张静律师解答：可以。超过20年租期部分为无效合同，租金可以退还。如下面这个案件，公司辩称20年过后的几年租期是赠送的，法z院不予认可，仍判z决退还。

判z决书节选：

关于争议焦点二。凯某公司上诉主张，洪某仅支付了涉案物业20年使用权的对价，后4年7个月使用期限为赠送的部分，其不应向洪某退回已收取的该部分涉案物业使用权转让款。经查，虽然涉案合同约定后4年7个月为凯某公司赠送给洪某的使用期限，但对于作为承租z人的洪某而言，其就涉案物业所支付的使用权转让款建立在可以实际使用24年7个月的基础上，即该款项为24年7个月使用权的对价。出租方凯某公司作为以营利为目的的市场经营主体，其为涉案物业提供4年7个月的免费使用期限明显违背市场规律，亦不符合常理。由此，一审判z决认定凯某公司与洪某在合同中约定的使用权转让款应为24年7个月使用期限的对价，并基于涉案合同超出20年的部分无效判令凯某公司应当向洪某返还已支付的使用权转让款135054.1元（359622÷24.58×4.58+365188÷24.58×4.58）并无不当，本院予以维持。凯某公司的相关上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。

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